+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Процедура проведения оценки недвижимости

Процедура проведения оценки недвижимости

Конспект лекций. Определение задачи оценки недвижимости Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки. В дальнейшем происходит определение вида стоимости, который необходимо в соответствии с поставленной целью. Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним теперь осуществляют вновь созданные учреждения юстиции по регистрации прав - самостоятельные юридические лица, подотчетные и контролируемые Министерством юстиции РФ. Факт государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, и на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Все об оценке недвижимости в 2019 году

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: 💲 Перечень документов для проведения оценки недвижимости // Как оценить недвижимость?

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку.

Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки.

Вид стоимости определяет состав, сбор, подготовку и анализ информации для целей оценки. Выбор подходов и методов оценки недвижимости является производной от вида определяемой стоимости; так, например, при определении страховой стоимости нецелесообразно применять методы доходного подхода.

Вид стоимости определяет логику и обоснованность согласования итоговых результатов оценки. Уточнение даты проведения оценки. Уточнение даты, на которую будет проведена оценка и, следовательно, будет действовать ре зультат оценки, необходимо по целому ряду причин.

Любой вид определяемой стоимости по своей сути является рыночным, так как даже стои мости воспроизводства и замещения рассчитываются в ценах на строи тельную продукцию, действующих на определенный момент, поскольку они постоянно меняются под воздействием инфляции, конкуренции, из менения предпочтений потребителей и т. В процессе оценки необходимо учитывать многочисленные цено образующие факторы, состав, приоритетность и степень влияния которых нестабильны. Рыночная стоимость отражает представление участ ников рынка о состоянии его конъюнктуры.

В связи с тем, что рыночная ситуация постоянно меняется, рыночная стоимость основывается на анализе информации, собранной на определенную дату, рыночных дан ных в конкретное время. Изменение расстановки рыночных сил оказы вает существенное влияние на результат оценки и получаемую величину стоимости.

В подавляющем большинстве случаев дата проведения оценки — это дата, близкая к дате определения задания на оценку и проведения оценочных работ. Однако в ряде случаев возникает необходимость вы ведения рыночной стоимости на какую-либо дату в прошлом или буду щем. Оценка рыночной стоимости на ретроспективную прошлую дату необходима при налогообложении наследства дата смерти , расчете по доходного налога дата покупки , страховом возмещении дата страхового события , судебном иске дата ущерба и т.

Доступность ретроспективной рыночной информации позволяет оценщику объективно и обоснованно провести все необходимые расчеты. Оценка на будущую дату может проводиться для объектов недви жимости, находящихся в стадии строительства, проектирования или принятия решений о целесообразности строительства. Возникающий в данном случае временной разрыв между датой проведения оценочных работ и моментом выхода объекта недвижимости на проектную мощ ность, завоевания сегмента рынка, обеспечивающего расчетную величи ну денежного потока, требует определения рыночной стоимости на дату завершения строительства.

Описание объема оценочных работ. Объем оценочных работ ус танавливается оценщиком для определения состава используемых данных, информационного обеспечения, необходимости привлечения сторонних экспертов, способов проверки достоверности информации, а также полноты включения промежуточной и вспомогательной информа ции в окончательный отчет.

Формулировка объема оценки позволяет защитить интересы третьих лиц, принимающих решения на основе результатов оценки. Оценщик должен четко изложить не только то, что предполагается сде лать, но и то, что не будет сделано, с указанием конкретных причин, особенно если был доступен лишь ограниченный объем информации.

Объем оценочных работ и степень подробности отчета зависят от значимости задания на оценку, а также достигнутого соглашения с клиентом.

Данный раздел позволяет определить общий объем трудозатрат, денежные затраты на информационное обеспечение, что в конечном счете влияет на стоимость оценочных работ. Оценщик несет ответствен ность за соответствие сформулированного объема оценочных работ и фактических результатов.

Уточнение иных ограничений. Единые стандарты профессиональной оценки РАР , изданные Фондом оценки, различают полную и ограниченную оценку. Ограниченная оценка выполняется в соответст вии с Положением об ограниченных процедурах Единых стандартов. В данном случае, как правило, используется ограниченный объем ин формации. Примером такой оценки является оценка недвижимости, про веденная на основе только сравнительного подхода, а также оценка, осуществляемая для обновления прошлых оценочных данных.

Однако даже полная оценка может содержать ряд ограничивающих условий, которые должны быть сформулированы в задании на оценку наряду с такими параметрами, как идентификация недвижимо сти, прав собственности, дата проведения оценки, сфера применения ре зультатов оценки, а также вид стоимости.

Введение состава ограничивающих условий в отчет позволяет не только защитить оценщика от возможных будущих претензий, но и своевременно информировать за казчика и других пользователей отчета. Например, ограничивающее условие может включать пункт о получении информации из недостаточно надежных источников, о невозможности проведения технического обследования недвижимости.

После постановки задания на оценку составляется договор. Сбор информации и предварительный анализ данных. Состав и объем необходимой информации, процедура ее обработки и анализа, число задействованных оценщиков, включая привлеченных специалистов, а также время, необходимое для обработки данных, зависят от поставленного задания, типа оцениваемой недвижимости и выбранных методов оценки.

Эффективность данного этапа зависит от тщательности предвари тельной организационной работы, которая требует определения характера и объема необходимых данных, информационных источников, а также составления графика работы, который особенно необходим для оценки крупных объектов недвижимости. В зависимости от типа объекта и объема работ, оценка может про водиться одним оценщиком или группой специалистов.

Рабочий план оценщика строится в соответствии со структурой будущего отчета об оценке и временем, необходимым для выполнения каждого этапа. Для определения рыночной стоимости оцениваемой недвижимости необходимая информация классифицируется по ряду признаков. По отношению к оцениваемому объекту информационный массив делят на внешние и внутренние данные. В зависимости от характера информации различают общие и спе циальные данные, а также сведения о конкурентном спросе и предложении.

Общие данные отражают динамику социальных, экономических, политических и экологических факторов, влияющих на состояние рынка недвижимости. Рассматриваемый вид информации должен учитывать происходящие изменения на региональном уровне и конкретном сегмен те рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект. Специальные данные содержат юридическую, физическую, гео графическую и экономическую характеристику недвижимости. Данный вид информации должен быть собран по сопоставимым объектам и оцениваемой недвижимости.

Информация о конкурентном спросе и предложении позволяет оценить конкурентоспособность оцениваемой недвижимости на своем сегменте рынка. Информация о предложении позволяет оценить имеющийся фонд конкурентной недвижимости, с учетом его загрузки, перспективы его расширения за счет нового строительства и реконструкции, а также сведен ия о е мкости рынка. Данные о спросе должны отра жать экономические возможности потенциальных владельцев и пользо вателей недвижимости. Используемая в процессе оценки информация должна быть доста точно полной, представительной и достоверной.

Она должна помочь оценщику определить наиболее важные ценообразующие факторы, про анализировать состояние экономики в целом и, в частности, рынка недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Оценщик должен получить представление о физических свойствах объ екта оценки и его окружения, собрать данные для экономических и оце ночных расчетов.

Характеристика собранной и используемой на различных этапах оценки информации должна быть соответствующим образом отражена в отчете. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости проводится в целях адекватной оценки существующего вари анта использования оцениваемого объекта, выработки рекомендаций по его оптимальному использованию в целях определения максимально возможной стоимости.

Понятие наиболее эффективного использования недвижимости яв ляется рыночным понятием, имеющим ключевое значение для анализа стоимости. Наиболее эффективным считается вид использования, кото рый отвечает четырем критериям: юридическая допустимость или раз решенность , физическая осуществимость, финансовая обеспеченность и максимальная стоимость объекта.

Для определения наиболее эффективного использования земель ного участка оценщик использует две схемы, в соответствии с которыми участок рассматривается как незастроенный условно свободный и анализируется наиболее эффективный вариант его использования с уже су ществующими строениями. Анализ наиболее эффективного использования незастроенного участка предполагает рассмотрение вариантов, предусматривающих со хранение действующего назначения, постройку нового объекта, перепланировку земельного участка разделение или укрупнение , а также продажу.

Наиболее эффективное использование земельного участка с существующими строениями заключается в сравнении вариантов сохранения назначения объекта, сложившегося на дату проведения оценки, планов реконструкции, обеспечивающих восстановление, расширение и перепрофилирование, полный частичный снос, а также сочетание этих вариантов.

Проверка финансовой осуществимости требует расчета затрат на реализацию каждого рассматриваемого варианта использования. Оценка максимизации стоимости альтернативных видов использования основана на анализе таких переменных величин, как стоимость земли, ставка доходности, адекватная риску конкретного варианта использования, а также капитализированная общая стоимость недвижимости. Выводы по оптимальному использованию недвижимости должны быть отражены в соответствующем разделе отчета.

Оценщик должен обоснованно сформулировать наиболее эффективный вариант использо вания и подкрепить его расчетами временного периода, необходимого для перепрофилирования недвижимости, освоения рынка, а также ука зать участников инвестиционного процесса: инвесторов, потенциальных собственников, пользователей, кредиторов и т.

Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости. Затратный подход исходит из предположения, что благоразумный инвестор не заплатит за недвижимость больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение аналогичного земельного участка и строительство сходного по потребительским свойствам здания.

Сравнительный подход основан на предположении, что разум ный покупатель не заплатит за объект больше той суммы, за которую он может приобрести на открытом рынке объект аналогичной полезности. Определение стоимости базируется на данных о недавно совершенных сделках купли-продажи с аналогичными объектами.

Доходный подход основывается на утверждении, что разумный покупатель не заплатит за объект больше суммы, которую оцениваемый объект недвижимости принесет в будущем в виде чистого дохода, скорректированной на инвестиционный риск. В данном случае стоимость объекта определяется его способностью приносить доход в будущем. Денежные потоки, генерируемые недвижимостью, включая стоимость реверсии, могут быть пересчитаны в текущую суммарную стоимость.

Каждый подход к оценке включает ряд методов. Оценщик в зависимости от вида стоимости, характеристик объекта оценки, информации по объекту оценки и аналогичным объектам недвижимости и т. Выбор методов оценки должен быть аргументирован и описан в отчете об оценке. Согласование предварительных результатов оценки и выведение итоговой величины стоимости.

Согласование результатов, полученных на основе различных под ходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки мо жет быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением. На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения резуль татов доходного, затратного и сравнительного подходов.

Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.

С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе ис пользования различных подходов. Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.

Составление отчета об оценке. На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке, что является документальным подтверждением надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей. Отчет об оценке имеет развернутую форму. Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном за дании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате и позволяет заказчику понять действия, стоящие за выводами оценщика в отношении стоимости.

Развернутая форма подробно и аргументирование излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном. Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки, основанном на изучении и анализе необходимой информации, расчетах и зависящем от его опыта и квалификации.

Действующий в Российской Федерации Закон об оценочной деятельности в статье 11 устанавливает общие требования к содержанию и оформлению отчета. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования. Своевременно составленный в письменной форме и переданный заказчику отчет об оценке является свидетельством надлежащего исполнения оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его пе чатью. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, обеспечивающие полное и недвусмыс ленное толкование результатов оценки, отраженных в отчете. Например, если определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в от чете должны быть указаны критерии оценки и причины отступления.

Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, призна ется достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости. Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством Российской Федера ции, регулирующим оценочную деятельность.

Как проводится оценивание на практике: порядок процедуры Процесс оценки недвижимости: этапы Процесс установления стоимости недвижимого имущества проводится по определенным принципам, с использованием установленных методов. Оценка недвижимости включает несколько этапов.

Ответить анонимно Разновидности оценок Рыночная оценка недвижимости — самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.

Как проводится оценка недвижимости в Украине: основные нюансы и этапы

Специальная стоимость, включающая страховую, залоговую и другие виды стоимости, не входящие в данные стандарты, но оговоренная нормативными правовыми актами. Выбранный оценщиком по согласованию с заказчиком и третьими лицами, пользователями отчета, вид стоимости должен быть указан в за дании на оценку. Кроме того, необходимо в письменном виде в отчете об оценке дать определение формулировку указанной стоимости, которая не должна противоречить принятым в оценке стандартам. Используемый в процессе оценки конкретного объекта оценки вид стоимости оказывает влияние на содержание отдельных этапов в рамках универсальной модели оценки.

Порядок проведения оценки

Если вас интересует оценка стоимости недвижимости, как услуга - перейдите, пожалуйста, на страницу оценка стоимости недвижимости. Методика оценки недвижимости может быть разбита на этапы: 1этап. Определение задачи оценки недвижимости Оценка недвижимости - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщика. Определение цели оценки недвижимости изначально является основой для выбора методик оценки и, соответственно, оказывает значительное влияние на результат оценки.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемого имущества, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения инструментальных исследований, а также технических или строительных экспертиз. Проведение оценки включает следующие этапы: Проведение интервью с Заказчиком.

Недвижимым имуществом принято называть земельные участки, также объекты строительства, которые находятся на земельном участке. Их назначение может быть абсолютно любым, единственное, что определяет понятие "недвижимого имущества"-абсолютная невозможность перемещать их с места на место без риска повреждения и введение в аварийное состояние. Порядок оценки недвижимого имущества Оценка недвижимого имущества имеет определенную последовательность действий, которая имеет достаточно стандартизированный вид: 1. Формирование первоначальной причины оценки имущества. Поиск оценщика или компании, которая предоставляет подобные услуги. Услуги по оценке недвижимого имущества предоставляет Харьковская торгово-промышленная палата. Формирование пакета документов для проведения процедуры. Непосредственное предоставление объекта оценки.

Как осуществляется оценка недвижимости: этапы, критерии и порядок

Правильность оценки гарантирует точность проведения различного рода мероприятий с недвижимым имуществом. Последовательность оценки Разработан ряд методических рекомендаций, а также некоторые принципы, которые нужно использовать при проведении процедуры оценки. Недвижимость оценивается в несколько этапов: 1. С какой целью оценивается недвижимость.

Далее, в случае необходимости, эксперт производит осмотр оцениваемой собственности, собирает недостающую для выполнения работ информацию, привлекает специалистов для проведения технических испытаний, инструментальных исследований. Проведение оценки можно разбить на следующие этапы: Проведение интервью с Заказчиком. Определение цели оценки и вида определяемой стоимости.

Общие требования к отчету об оценке стоимости недвижимости Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы: а основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться: - общая информация, идентифицирующая объект оценки; - результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке; - итоговая величина стоимости объекта оценки; б задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки; в сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике. Сведения о заказчике: - о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер далее - ОГРН , дата присвоения ОГРН; место нахождения; - о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ. В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки; е описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки. В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки: - количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях; - количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; - информация о текущем использовании объекта оценки; - другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; ж анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов; з описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки; и согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов. При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования.

Процедура оценки недвижимости. ФСО №1 п Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на.

Порядок проведения оценки недвижимости

.

1.4. Процедура оценки недвижимости

.

Основные этапы процесса оценки недвижимости

.

.

.

.

Комментарии 1
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. franunen

    а мне даже очень понравились...

© 2019 pcdk.org